สินเชื่อเรื่องบ้าน

[Ou!]

เวลาจะยื่นกู้ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะให้แสดงทรัพย์สินและหนี้สินทั้งหมดเพื่อเอาไว้ประเมินความเสี่ยง

บัญชีกองทุนมีประโยชน์ไว้แสดงว่าเรามีทรัพย์สินอยู่ ตรงนี้ลดความเสี่ยงของธนาคารได้

แต่ธนาคารจะไม่นำมาคิดเป็นรายได้ประจำเพื่อเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้สินล่ะ แปลว่าไม่สามารถนำมาเพิ่มวงเงินสินเชื่อได้


แต่เงื่อนไขอาจจะแตกต่างไปถ้าคุยกับผู้อนุมัติสินเชื่อแต่ละคนนะ

[❤ ตูน ❤]

ขอบคุณมากคะ่ พอเห็นแนวแล้ว

เรื่องเงินเดือนนะพี่โบว์ ตูนรับเงินสด และก็เอาไปเข้าธนาคารเอง
หรือบางทีเค้าก็โอนเข้าบัญชีให้ ไม่มี slip เงินเดือนหรือเอกสารรับเงินเลยค่ะ
แต่คิดว่าไม่มีปัญหา เพราะว่า เจ้าของบริษัทเป็นเพื่อนแม่ ถ้าต้องการเอกสารทางบัญชี
slip เงินเดือน อาจจะให้ฝ่ายบัญชี make ให้ได้ ทำย้อนหลัง อะไรประมาณนี้
(ไม่แน่ใจว่าทำได้หรือเปล่า?)

ส่่วนเรื่องงาน บริษัทเป็นโรงงานผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ให้กับพวก Toyota ฯลฯ
อ่านเจอของพี่แอน ว่าเป็นพวกที่ธนาคารหมายหัวด้วย 
แต่ถ้ามันเสี่ยงว่าจะไม่ผ่านจริง ๆ อาจจะใช้วิธีกู้ร่วม แบบวิธีแก้ไขข้อ 1.
ที่พี่แอนเอามาแปะ

เรื่องกองทุนรวม อันที่ตูนซื้อไว้ เป็นกองทุนรวมตราสารหนี้รัฐบาลค่ะ
ถ้าจะถอนก็ขายคืนได้เลย วันรุ่งขึ้นเงินเข้าบัญชี

ตอนนี้พอมองภาพออกคร่าว ๆ ในระดับนึงแล้ว
เดี๋ยวตอนเย็น ๆ อาจจะเข้าไปลองคุยกับธนาคารดู
มีความคืบหน้าอะไรจะมา update เรื่อย ๆ ค่ะ

ขอบคุณพี่โบว์ & พี่แอน มาก ๆ จ๊ะ 

ปล. ปัจจุบัน ไม่เคยมีหนี้สินใด ๆ จ๊ะ 

ปล.(2) เห็นเจ้าของทาวน์เฮ้าส์เค้าบอกว่า ถ้าซื้อจริง ๆ ก็อาจจะมีคนมาเช่าอยู่
ถ้ามีคนเช่าจริง ๆ ก็ได้เงินจากค่าเช่ามาเป็นส่วนนึงในการผ่อน 

[โบว์]

ถ้าเมคได้ให้เค้าเมคเป็นสองหมื่นเลยได้ไหมละ
แล้วตูนก็เอาเงินเข้าบัญชีเป็นเดือนละ 20,000
(ของพี่แอน พี่ก็ทำแบบนี้แหละ เมคเหมือนกัน)

[❤ ตูน ❤]

  เดี๋ยวคงต้องลองถาม ๆ ดูก่อนค่ะเจ้โบว์

ส่วนเรื่องเงินเดือนที่เข้าบัญชีเป็นก้อนมัน 15k เองค่ะ
ส่วนเงินอื่น ๆ มันเข้าแบบกะปริบกะปรอย ครั้งละ 1500 
แต่เข้าเรื่อย ๆ ทุกอาทิตย์ แล้วแต่การส่งงาน
ไอ้เงินที่เข้านิด ๆ หน่อย ๆ หยุมหยิมแบบนี้ เค้านับเป็นรายได้รวมของแต่ละเดือนไหมคะ ?
สมมุติเข้าตอนสิ้นเดือน 15000 + มีเข้าอาทิตย์ละ 1500 อาทิตย์ละครั้ง (เดือนนึง 4 อาทิตย์)
เค้าจะนับรวมบวกเป็นว่าเรามีรายได้ 21,000 ไหมคะ?


เฮ้อ ขอโทษนะเจ้โบว์ ถามยุบยิบเลยอ่ะ 
คิดว่า เดี๋ยวไปคุยกับธนาคาร รายละเอียดก่อน แล้วจะมาถามเจ้อีกทีดีกว่า
ไม่อย่างนั้นคงต้องถามเป็นเจ้าหนูจำไมแบบนี้ตลอดแหงเลย 

[:†:Ϊη ģŎđ шε Ţѓűśţ :†:]

จริงๆ มันมีทริกแต่งสมุด book bank อยู่นะประมาณถอดเข้าโอนใส่ อะไรพวกนี้
วันนี้ถอน พรุ่งนี้ใส่ใหม่ มะรืนถอน พรุ่งนี้ใส่อีก  ทำนองนี้ อะ

เรื่องเงินเดือนหน่ะ make ให้ผมไม่แน่ใจว่า ธนาคารจะเชื่อ เพราะเดี๋ยวนี้เขาใช้วีธีโอนเข้าธนาคารกันหมดแล้ว ขนาดข้าราชการกู้ ยังต้องไปอัพ bookbank ย้อนหลังแล้วเอาไปให้เขาดูเลย

แล้วส่วนใหญ่รหัสโอนเงินเดือนผ่านธนาคาร จะคนละตัวกับ เราเอาเงินไปฝาก อะ

เรื่องกู้ก็คิดแบบง่ายๆ กลมไม่เป๊ะๆนะ ล้านละ 8000 พัน (กรณีส่ง 25 ปี) ไม่ก็ล้านละ 6 พัน (30ปี)

ธนาคารจะประเมินให้เราผ่อนประมาณไม่เกิน 30% ของรายได้  (ถ้าจำไม่ผิด)

เอาคร่าวๆ นะ คุณมีเงินเดือน 2 หมิ้น 30% ก็หกพัน นั่นคือผ่อนได้สูงสุด หกพันต่อเดือน

คุณปี เดือนต่อปัีเข้าไปก็ ุ6000 *12 * 30 (คิดผ่อน 30 ปี) ก็จะกู้ได้สูงสุดประมาณ 2160000

หักดอกเบี้ย ตีให้กลมๆ ก็ 7%  MLR + % ก็ เอาตัวเลขข้างบน คุณด้วย 0.93

ก็จะได้วงเงินสูงสุดที่กู้ได้ แต่พนันว่าธนาคารปล่อยไม่ถึงแน่ๆ

น่าจะได้ไม่ถึงล้านแปดด้วยซ้ำ

[ส้ ม ♥]

ไม่รู้จะแปะไว้ไหน แปะไว้นี่แล้วกัน

พอดีดูข่าวพอลล่า ฟ้องร้องคอนโดเจ้านึง เลยไปเจอบทความนี้มา

อ่านแล้วโดน พัทยาเดี๋ยวนี้ถ้าไม่มีป้ายว่าผ่าน EIA ลูกค้าเมินเลยนะ

"ซื้อคอนโดฯ ใหม่ ระวัง! ผ่อนฟรี"
By bobizza

น้ำมัน แพง เดินทางไม่สะดวก ผู้บริโภคยุคใหม่เลยอยากหาคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าอยู่ ตั้งใจเลือกอย่างดี ระดับแบรนด์เนมคอนโดฯ ดัง ก็ยังมีปัญหา ผ่อนแล้ว ไม่ได้คอนโดฯ ตามใจฝัน

บางโครงการ ผ่อนไปแล้ว เหมือนสูญเปล่า อาจไม่ได้เงินคืน แต่บางโครงการที่เป็นยักษ์ใหญ่ ยังได้เงินคืนพร้อมดอกเบี้ย แต่ก็เสียโอกาสในการได้ที่อยู่อาศัยทำเลดี และเสียโอกาสในการซื้อคอนโดฯ ในเวลานั้น

ในฐานะผู้บริโภคยุคใหม่ จึงต้องดูให้ดี

วันนี้เลยขอบอกเล่าเก้าสิบเกี่ยวกับปัญหาที่ทำให้คอนโดมิเนียมหลายโครงการไม่สามารถก่อสร้างได้ สรุปได้หลักๆ ดังนี้

1. มียอดขายเกินสัดส่วนที่แบงก์กำหนด ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการแล้ว แต่ยังไม่ผ่าน กฎหมายสิ่งแวดล้อม ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่สามารถขึ้นงานก่อสร้างได้

2. ยอดขายไม่ถึงตามสัดส่วนที่แบงก์กำหนด แบงก์ยังไม่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ จึงไม่มีเงินทุนในการก่อสร้าง

3. มียอดขายเกินสัดส่วนที่แบงก์กำหนด ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการแล้ว แต่ยังไม่ผ่าน กฎหมายสิ่งแวดล้อม และยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ขึ้นงานก่อสร้างไปก่อนเกินกว่าที่สมควร ก็เข้าข่ายอาคารผิดกฎหมาย หากตรวจสอบเจอระหว่างการก่อสร้าง ต้องหยุดทันที

4. มียอดขายเกินสัดส่วนที่แบงก์กำหนด ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการแล้ว ผ่าน กฎหมายสิ่งแวดล้อม ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว สามารถขึ้นงานก่อสร้างได้ แต่เจอปัญหาวัสดุก่อสร้างขึ้น ผู้รับเหมาทิ้งงาน การก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดมากเกินไป

ตอนที่ 1 BoBiz ขอกล่าวถึง ประเด็นแรก เรื่องของการไม่ผ่าน สวล. ประเด็นสุดฮอตของวงการอสังหาฯ ในปัจจุบัน และประเด็นไม่มีเงินทุนก่อสร้าง

เพราะยุคคอนโดมิเนียมบูมและเกิดขึ้นราวดอกเห็ดเช่นนี้ ไม่ต้องพูดเรื่องการแข่งขันที่รุนแรง จนบีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งขึ้นป้ายโปรโมตการขาย "แย่งลูกค้า"  กันก่อน โครงการจะ "ผ่าน" การอนุญาตตามกระบวนการก่อสร้างแล้วหรือ "ไม่ผ่าน" ไม่ใช่สิ่งที่ผู้ประกอบการใส่ใจ เพราะคิดว่าอย่างไรก็ต้องผ่านชัวร์ ขอเปิดขายก่อนคู่แข่งเป็นพอ

สถานการณ์ดังกล่าวกลายเป็นภาพที่เกิดขึ้นจริงในการพัฒนาคอนโดมิเนียมยุค ใหม่ และเป็นปัญหาใหม่ที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งผู้บริโภคต้องระมัดระวังในการเลือกซื้อให้มากขึ้น เพราะหากโครงการที่เปิดขายก่อน โดยยังไม่ผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง มีความเสี่ยงมากว่าโครงการนี้ จะไม่สามารถก่อสร้างได้ เงินที่ผ่อนไปแล้ว อาจเสี่ยงต่อการสูญเปล่า

สำหรับขั้นตอนในการขออนุญาตก่อสร้างยุคใหม่ จำเป็นต้องคำนึงถึงเรื่องสิ่งแวดล้อมว่าโครงการที่เกิดขึ้นใหม่จะมีผลกระทบ ต่อสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ใกล้เคียงนั้นหรือไม่ ซึ่งหากมองในเชิงทฤษฎีแล้ว ถือว่าเป็นกฎหมายที่ดีมาก ช่วยยกคุณภาพชีวิตให้กับประชาชน โดยเฉพาะคนเมือง

แต่ในเชิงปฏิบัติของผู้ประกอบการแล้ว อาจทำได้ยากนัก เพราะการคำนึงเรื่องสิ่งแวดล้อมจะกระทบต่อพื้นที่ขายที่น้อยลง และมีต้นทุนที่เกี่ยวกับการดูแลสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นต้นทุนที่ ผู้ประกอบการต้องผลักมาให้ผู้ซื้อแบกรับ แต่หากขายของแพงมาก กำลังซื้อของคนที่ต้องการอยู่อาศัยในเมืองบางกลุ่มก็ไม่สามารถรับได้ ของแพงเกินก็ขายไม่ได้ จึงกลายเป็นประเด็นขัดแย้งที่ผู้ประกอบการพยายามร้องป่าวประกาศว่า กฎหมายสิ่งแวดล้อมเข้มเกินไป จนจะไม่สามารถพัฒนาโครงการในราคาระดับกลาง - ล่างได้แล้ว

การยื่นขอเรื่องสิ่งแวดล้อม จึงเหมือนเป็นขั้นตอนแรกๆ ขอกระบวนการขออนุญาตก่อสร้าง โดยโครงการที่มีจำนวนห้องชุดในการขายตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป ต้องยื่นของกฎหมายสิ่งแวดล้อม จึงจะเห็นได้ว่ามีหลายโครงการในปัจจุบัน เลี่ยงด้วยการทำ 79 ยูนิต เพื่อลดขั้นตอนในส่วนนี้ เพราะใช้เวลาค่อนข้างนาน ประมาณ 5-6 เดือน และหากผ่านขั้นตอนเรื่องสิ่งแวดล้อมไปแล้ว ก็ต้องยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างอีก ซึ่งกินเวลาไม่น้อยเช่นกัน

ในกรณีที่อาคารมีจำนวนยูนิตไม่ถึง 80 ยูนิต จึงข้ามขั้นนี้ แต่ถ้าถึง ก็ต้องกินเวลาขั้นตอนนี้นานขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จึงเลี่ยงด้วยการใช้ใบอนุญาต "39 ทวิ" ซึ่งเป็นใบอนุญาตเร่งด่วน และจะไม่มีการตรวจสอบความถูกต้องตามประมวลกฎหมายของเจ้าหน้าที่รัฐจนกระทั่ง งานก่อสร้างแล้วเสร็จ

เมื่อก่อสร้างเสร็จ เจ้าหน้าที่รัฐ จะตรวจสอบว่าเป็นอาคารที่ถูกตรงตามกฎหมายแล้วหรือไม่ สามารถผ่านการอนุญาตก่อสร้างใบจริงได้หรือไม่ หากไม่ถูกต้อง ก็ไม่ได้รับอนุญาตว่าเป็นอาคารที่มีผู้เข้าพักอาศัยได้ จึงไม่สามารถโอนให้กับลูกค้าได้ เช่น โครงการคอนโด วัน ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือ บมจ.แสนสิริ ก็เจอปัญหาดังกล่าว ใช้ 39 ทวิ ก่อสร้างแล้ว แต่เมื่อโครงการเสร็จ เจอแจ๊คพอต กลายเป็นอาคารสูงเกิน 23 เมตร ผิดกฎหมาย โอนไม่ได้ ต้องทุบชั้น 9 ทิ้ง เพื่อให้เป็นคอนโดฯ ที่ถูกกฎหมาย จึงสามารถโอนได้ เพราะการโอนห้องชุดต้องใช้ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นเอกสารประกอบการโอนด้วย

อีกหนึ่ง กรณีโครงการคอนโดมิเนียมของปริญสิริ ที่ยังไม่ผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อม ยังไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ก่อสร้างไปก่อน ในสัดส่วนที่ถูกมองว่า จงใจเลี่ยงกฎหมายสิ่งแวดล้อม จึงเจอสั่งให้หยุดงานก่อสร้าง และต้องแก้ไขโครงสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมายสิ่งแวดล้อม และกฎหมายก่อสร้างอาคารชุดก่อน จึงสามารถก่อสร้างต่อได้ ทำให้งานก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดมาก

กรณีใหญ่ 2 กรณี สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในเครือมหาชน ยังเกิดปัญหา ผู้บริโภคจึงต้องระวัง อย่าไว้ใจในความยิ่งใหญ่ของแบรนด์เพียงอย่างเดียว

ไม่เพียงแต่ 2 บริษัทยักษ์ใหญ่ที่กล่าวถึง เกือบทุกบริษัทคอนโดมิเนียม ก็เปิดขายก่อนได้รับใบอนุญาต ต้องเจอปัญหา ปรับแบบ ลูกค้าจองแล้ว ผ่อนแล้ว ไม่ได้ห้องตามต้องการ บางโครงการเจอเพียงบางยูนิต แต่บางโครงการไม่สามารถขึ้นงานก่อสร้างได้ถึงขั้น ขาดหมดแล้ว 100% แต่เจอวิกฤตขออนุญาตก่อสร้างไม่ผ่าน สร้างไม่ได้ ต้องคืนเงินให้ลูกค้ายกโครงการ

นั่นเป็นประเด็นที่ทำให้ "ก่อสร้างไม่ได้" เป็นอันดับต้นๆ

ประเด็นที่สองที่จะกล่าวถึงในตอนที่ 1 คือ แบงก์ไม่ปล่อยกู้

โครงการที่เราไปซื้อห้องชุด มียอดขายไม่ถึงตามสัดส่วนที่แบงก์กำหนด เช่น มียอดขายไม่ถึง 30-40% ของพื้นที่ขายทั้งหมด แบงก์จะไม่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ จึงไม่มีเงินทุนในการก่อสร้าง ผู้ประกอบการก็ต้องดิ้นสู้ในทุกหนทาง เพื่อจะเร่งการขายให้ได้ตามสัดส่วนของแบงก์ และขึ้นโครงการได้

ในกรณีนี้ บางครั้ง ผ่านขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างครบทุกประการแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถขึ้นโครงการได้ เพราะถูกจำกัดด้วยเงินทุน ทำให้หลายโครงการ อาจต้องยกเลิกการขาย และปรับรูปแบบโครงการใหม่ หรืออาจถึงขั้น "ขายยกโครงการ" ให้กับผู้ประกอบการรายอื่นที่มีเงินทุนแข็งแกร่งกว่า บางราย อาจต้องขายให้ทุนต่างชาติเข้ามา ปรับปรุงและขายต่อ ซึ่งนั่นหมายถึง โครงการนี้อาจอยู่ในทำเลที่พอใช้ได้ แต่ถ้าอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะกับคอนโดมิเนียมแล้ว ก็ยากที่จะขายแบบยกโครงการได้

ไม่มีใบอนุญาต ก็สร้างไม่ได้ ไม่มี เงินทุนก็ยากจะขึ้นงานก่อสร้าง ผู้บริโภคยุคใหม่ ต้องศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างละเอียด เพื่อป้องกันปัญหา ซื้อคอนโดฯ ไม่ได้คอนโดฯ ซึ่งแม้ว่า ปัจจุบันเจ้าของโครงการรายใหญ่ บริษัทมหาชน จะกล่าวอ้างว่า ถึงจะก่อสร้างไม่ได้ แต่ก็คืนเงินให้ลูกค้าพร้อมดอกเบี้ย เราในฐานะผู้บริโภคก็เสียโอกาสในการได้ที่อยู่อาศัยที่ทำเลดี ในราคาเดิมไปแล้ว หากคืนเงินเมื่อเวลาผ่านไปสัก เกือบ 1 ปี จะไปจับจองโครงการอื่นก็ไม่ทันแล้ว

ต่อให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ย บางครั้ง ก็ไม่คุ้ม !!

_http://newsroom.bangkokbiznews.com/comment.php?id=2502&user=bobizza

[คิ้วหนาจ้ะ]

สรุปว่า พนักงานประจำนี่มีสิทธิ์กู้ผ่านมากกว่าฟรีแลนซ์ใช่มั้ยจ้ะ
แล้วเค้าจะดูพวกเงินเก็บอะไรแบบนี้มั้ย 

เท่าที่อ่านๆ ดูเงินเดือนผ่านอยู่แล้ว ไหนจะเงินฟรีแลนซ์อีก
ติดตรงเงินเก็บนี่ซิ เพราะว่าเงินเก็บนี่แบบว่าแทบไม่มีเลยอะ 

[โบว์]

ใช่ ถูกต้อง
แต่ประเด็นคือถ้าจะซื้อคอนโดในกรุงเทพเนี่ย เงินเดือนต้องถึง 2 หมื่น
เพราะล้านนึงมันผ่อนเกือบ 7 พันแน่ะ
ไม่มีเงินเก็บก็รีบเก็บได้แล้วย่ะ

[:†:Ϊη ģŎđ шε Ţѓűśţ :†:]

Loan me mai
Interest just 3% (per month)
Special rate na

[Ou!]

ลองคำนวณจากเว็บ homedd กับ khomesmilesclub ดู

เงินเดือน 20,000บาท กู้ได้ประมาณ 1,110,000 บาท ผ่อนเดือนละ 8,000 บาท

คิดที่ MLR 6.75% ต่อปี ระยะเวลาผ่อน 30 ปี


คอนโดใหม่ที่รถไฟฟ้าหรือถนนใหญ่เข้าถึงเดี๋ยวนี้เริ่มต้นก็ 2 ล้านกลางๆ แล้วอ้ะ

เพราะฉะนั้น เงินสดก้อนโต จำเป็นมาก

[❤ ตูน ❤]

  Update จ๊ะ วันนี้ลองถามพี่เค้าดูแล้ว
เค้าบอกว่า เมคทำใบรับรองเงินเดือนให้ได้ ไม่มีปัญหา 
ตอนนี้เดี๋ยวรอหาเวลาลงไปดูบ้าน แล้วก็ตัดสินใจ

ปล. ถ้ามีใบรับรองเงินเดือนจากบริษัท จะต้องโชว์ Statement อีกด้วยหรือเปล่าคะ

[คิ้วหนาจ้ะ]

อีกหน่อยราคามันจะพุ่งไปขนาดไหนเนี่ย
อยากจะซื้อเลยเหมือนกันนะ แต่ถ้าซื้อคอนโด
ก็ไม่มีตังแต่งงานแน่นอน 

[โบว์]

พาหนีเลย

[คิ้วหนาจ้ะ]

ไปหมั้นก่อนแล้ว เอาตังไปซื้อคอนโด น่าจะดีกว่า 

[โบว์]

ถ้ายิ่งไม่มีตัง ไม่แนะนำให้หมั้นแฮะ เปลืองหมั้นเช้าแต่งเย็นกว่าเยอะเลย
หมั้นเนี่ยตามธรรมเนียมต้องเอาสินสอดทองหมั้นไปครึ่งนึงนะ
ไม่ก็เกือบๆครึ่งน่ะ แล้วแต่ตกลงกัน


ปล.ตอนแรกก็อยากหมั้นเหมือนกัน แต่เพราะมันเปลืองกว่าน่ะ
ไม่มีตัง  เลยแต่งทีเดียว