แม่อยากจะลงทุนสร้างคอร์ตแบดที่ลาด

[slaveofann]

มีใครมีความรู้บ้างไหมจ๊ะ
ว่าจะสร้างตรงลาดพร้าวร้อยหนึ่ง
มีที่อยู่267 ตารางวา ไม่รู้ได้กี่คอร์ต
ที่อยู่ตรงซอยลาดพร้าวร้อยหนึ่ง ทะลุไปซอยลาดพร้าว 87ได้
ใกล้ๆ โรงเรียนบึงทองหลาง

ที่อยากรู้คือ ที่ประมาณนี้สร้างได้กี่คอร์ต
ถ้าเงินเย็นเนี่ย ทำคอร์ตแบตกับสร้างอพาร์ตเมนต์อันไหนดีกว่ากัน
อยากหาอะไรอื่นทำมากกว่าสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า
จุดคุ้มทุน สิบปี สิบห้าปีก็ว่าไป ไม่รีบ
ที่อยู่มันอยู่เปล่าๆมานานแล้ว

[โบว์]

อารียาโมว่าไหมล่ะ


ปล.คอร์ทแบตไม่รู้ แต่มีพี่ที่รู้จักลงทุนสร้างสนามบอลเป็น 10 ล้าน แถวลาดพร้าวเกษตรนวมินทร์และเจ๊งไปแล้ว

[slaveofann]

อ้าวววว ไม่เวิร์คเหรอ

[โบว์]

พูดยากนะ ลองศึกษาดีๆ
เค้าว่ายังไงอาพาร์ตเม้นอีกที่ก็คุ้มกว่าแฮะ

[JΛNΣ]

แถวลาดแพร้ว สร้างอาพาร์ตเม้นโลด

เสือ(อ้วน)นอนกิน 

[slaveofann]

พอดีที่ๆมีอยู่
มันมีหมู่บ้านเยอะมาก ใกล้โรงเรียนด้วย


จุดบีน่ะที่ดินแม่อ่างนะ

[O.D.M.]

คุ้มไม่คุ้ม ต้องดูหลายๆปัจจัยเลยครับ

1. จะทำคอร์ทแบด อย่างเดียวเลยหรือเปล่า หรือจะทำเป็นสปอร์ทคลับด้วยเลย
2. ที่แถวนั้น มีคู่แข่งอยู่แล้วรึเปล่า ถ้ามี เค้าทำได้ดีแค่ไหน ราคาต่อหน่วยมากน้อยแค่ไหน
3. อยากได้สนามมาตรฐานแค่ไหน เราวางคอนเซปท์ของกลุ่มเป้าหมายเราแค่ไหน
   3.1 คนเล่นทั่วๆไป ที่กำลังไม่ต้องมากก็ได้ เน้นจำนวนมากเข้าว่า (เช่นกลุ่มนักศึกษารายได้ไม่สูง)
   3.2 คนเล่นระดับมีกะตังค์ ก็ต้องทำให้ได้มาตรฐานและสะดวกสบายหน่อย

ซึ่งจากปัจจัยข้างบน เราก็พอจะสรุปได้ว่า เราควรจะต้องลงทุนเท่าไหร่

ขนาด สนามแบด ตามมาตรฐาน จะมีขนาดอยู่ที 13.40x6.10 ตร.ม. = ประมาณ 82 ตร.ม.ฃ
มีที่อยู่ 267 ตร.วา = 1068 ตร.ม.  ลองดำนวนแบบหน้าด้านเลยก็ 1068/82 = 13 คอร์ท

แต่เราคิดหน้าด้านแบบนั้นไม่ได้น่ะสิ เราต้องเผื่อ พื้นที่จอดรถยนต์/ทางสัญจรเดินไปมาภายใน ระยะระหว่างคอร์ท
คิดซะว่า ลดลงไปจากที่ที่เรามีสัก 30% = 1068-320=748 ตร.ม. หารด้วย 82 ก็จะได้ประมาณ 9 คอร์ท

จากปัจจัยข้อ 3 ถ้าเราอยากได้ลูกค้ากำลังไม่สูงมาก คิดราคาการก่อสร้างต่อตร.ม. สัก 12000 = 8.9 ล้านกว่าๆ
                   แต่ถ้าอยากได้ลูกค้าไฮเอนด์ ก็จะใช้ราคาก่อสร้างต่อตร.ม. สัก 18000 = 13 ล้านกว่าๆ
                   (ยังไม่นับพื้นที่ทางเดินรอบๆ ที่จอดรถ อะไรพวกนี้นะ)

การคืนทุน 10 ปี ตกให้ได้ปีละ 1 ล้านบาท ต้องให้ได้ต่อเดือนประมาณ 8-90,000 บาท
                     ซึ่งประมาณว่า 1 คอร์ทต้องได้เงินอย่างน้อย 1 หมื่นบาทต่อเดือน

ราคาต่อ ชม. ผมไม่แน่ใจ เพราะไม่ได้เล่นเลย ก็ลองคำนวนต่อยอดไปละกันครับ
นี่ล่ะครับ ลองดูคร่าวๆว่ามันจะคุ้มมั๊ย นี่ยังไม่นับค่าจิปาถะอื่นๆเช่นค่าน้ำไฟ ค่าซ่อมแซม หรือดอกเบี้ยธนาคาร เป็นต้น

เดี๋ยวจะคำนวนคร่าวๆของอพาร์ทเมนท์ให้ดูนะครับ 

คำแนะนำส่วนตัว ถ้าที่ดินมันว่างนัก ลองดูทำเลแล้วปล่อยเช่าระยะยาวมั๊ยครับ ไม่ต้องลงทุน ได้ตังต่อหน่วยคงที่                                 

[JΛNΣ]

เอาที่ดินแม่เค้ามาทำ แล้วอ่างไม่ว่าไรเหรอ 

[slaveofann]

แม่อ่างอารมณ์ดีอยู่ๆก็จะสร้างน่ะสิ

ไม่ได้กู้ค่ะโอดำ คิดว่าใช้เิงินสดสร้าง
ที่กะไว้คือ หกคอร์ต

ส่วนปล่อยที่เช่านี่ แม่อ่างคงไม่ยอม
ขานี้เค้าติสต์แตกมาก มีคนมาขอเช่าบ่อย
แกบอกเก็บที่ไว้เฉยๆดีกว่า ไม่อยากยุ่งกับมนุษย์  เจ๋งปะล่ะ

ที่เคยไป คอร์ตแบตตก ชั่วโมงละ 150 บาท
ลองคิดแบบไม่ยุ่งมาก เดือนนึงก็ได้เกือบแสนนะ
ไม่นับน้ำไฟ ถ้่ายุ่งๆก็อีกเรื่อง
ในร้อยหนึ่ง ไม่เห็นมีคอร์ตแบตนะ
แต่โชคชัยสี่มี น้องสาวบอกเต็มตลอด
คอร์ตเสนา แน่นเอี๊ยด แต่ของเค้า ทำเลดีมากๆ

[โบว์]

เมื่อไหร่จะได้มรดกซะที 3 ล้านที่เค้าขอยืมล่ะ


ปล.ลองให้ผู้รับเหมา ตีราคาเซ่ ว่าจะใช้เท่าไหร่ เงินน่ะ
แล้วก็ลองมาบวกลบคูณหารดู ว่าคุ้มเปล่า

[แอ้]

ราคาที่เล่นอยู่ คอร์ตวังหิน มีพื้นยางกับพื้นอะไรอีกอย่างจำไม่ได้    ๑๒๐ กับ ๑๕๐ บาท/ชม.
แล้วก็จะมีรายได้จากการขายน้ำ ได้เยอะแน่ๆ กับพวกลูกแบด สายพันไม้แบด เช่าไม้แบด อะไรอย่างนี้ ได้เรื่อยๆ

แต่ถ้าหวังลูกค้าจากโรงเรียนต้องเช็คดูดีๆ เน้อ โรงเรียน หรือมหาวิทยาลัย ส่วนมากมีคอร์ตอยู่ข้างในอยู่แล้ว
อาจจะให้เล่นฟรี หรือคิดถูกมาก ซึ่งมันอาจจะทำให้เด็กรู้สึกว่า ถ้าไม่ได้ของมหาลัย ไม่เล่นก็ได้วะ (ตัวเองเป็นแบบนี้) อะไรยังงี้รึเปล่า
ช่วยมองหลายๆ มุมจ้ะ 

[O.D.M.]

สำหรับอพาร์ทเมนท์ ใช้หลักการคิดเหมือนกันเลยครับ  

1. เลือกกลุ่มเป้าหมายของลูกค้า ว่าอยากได้ระดับไหน ราคาเท่าไหร่ เพื่อใช้กำหนดภาพรวมการลงทุน
2. เลือกว่าจะทำแบบไหน ให้เช่ารายเดือนอย่างเดียว // ให้เช่ารายวัน+รายเดือน // เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์

พื้นที่หลังจากลบส่วนสัญจรจอดรถอะไรแล้วก็เหลือ 748 ตร.ม. เอามาเป็นโจทย์

ห้องเช่าโดยทั่วไปบ้านๆ ก็ตกขนาดประมาณ 4x3.5 = 14 ตร.ม.(รวมห้องน้ำ)
ห้องเช่นแบบดีๆก็กว้างหน่อย อาจจะคิดเป็น 2 เท่าห้องปรกติ(เพื่อความง่าย) 4x7 = 28 ตร.ม.(รวมห้องน้ำ)

เรื่องกฏหมายสิ่งแวดล้อม กำหนดให้ห้องพักที่มีเกิน 80 ห้อง ต้องใช้กฏหมายอีกตัวนึง ซึ่งใช้การทำเรื่องนาน
เอาเป้นว่า มีแค่ 80 ห้องละกันนะ จะได้ไม่ต้องยุ่งยากและเป็นบรรทัดฐานเดียวกัน

ห้องเช่าทั่วไป 80 ห้อง ใช้พื้นที่ 80x14 = 1120 ตร.ม.+ทางสัญจรภายในอีก 20% = 1345 ตร.ม.
ซึ่ง จะได้พื้นที่ห้องเช่าดีๆ ขนาด 40 ห้อง (เพื่อให้ได้พื้นที่เท่ากัน วัดความแตกต่างง่ายๆจ๊ะ)

มาดูค่าการลงทุนกัน

ห้องเช่าทั่วไป คิด ตร.ม. ละ 9,000 บาท พื้นที่ 1345 ตร.ม. จะเป็นเงิน  12 ล้านกว่าๆ รวมตกแต่งและถนนก็ไม่น่าเกิน 20 ล้าน
ห้องเช่าดีๆ คิด ตร.ม. ละ 15,000 บาท พื้นที่ 1345 ตร.ม. จะเป็นเงิน 20 ล้านกว่าๆ รวมตกแต่งและถนน ก็ไม่น่าเกิน 25-30 ล้าน

การคืนทุน
ห้องเช่าทั่วไป ราคาห้องละ 4000 (ตีมากๆไว้ก่อน) จำนวน 80 ห้อง(คิดจำนวนเต็มเลย) จะได้เดือนละ  320,000 บาท
ห้องเช่าดีๆ ราคาห้องละ 10000 จะนวน 40 ห้อง จะได้เดือนละ 400,000 บาท

ห้องเช่าทั่วไป ทุน 20 ล้าน หารด้วย 320,000 บาท =  62.5 เดือน หรือ 5 ปีกว่าๆ
ห้องเช่าดีๆ ทุน 30 ล้าน หารด้วย 400,000 บาท = 75 เดือน หรือ 6 ปีกว่าๆ

แต่ก็ยังเหลือพื้นที่พอทำอะไรได้อีกนิดหน่อย ไม่เต็มมาก ลองเทียบๆดูนะ

ปล.   นี่เป้นการคิดรายได้คืนแบบเต็มๆเว่อร์ๆ จริงๆให้หารครึ่งไว้ก่อนเลย ซึ่งก็อาจจะตกอยู่ 10-12 ปีได้พอดีเหมือนกัน
แต่ต้องลงทุนค่อนข้างสูง อีกทั้งนี่ยังไม่รวมค่าจิปาถะอื่นๆซึ่งจะมีตลอด

[JΛNΣ]

อ้าว แม่อ่างจริงๆ เหรอ 

ตูมุกอ้ะ นึกว่าพิมพ์ ง เกินมาตัวนึง
แล้วอ่างนี่คือใครเหรอ 

[ยุนเอ]

ตื่ง ตื่ง มีเรื่องแล้ว

[Ah!]

โอ้ว
โอดำทำฟีสสิบิลิตี้ให้เลยนะเนี่ย











ปุกอย่าลืมโอนตังค์ให้โอดำนะ